房市又現(xiàn)躁動(dòng)。

而這，還是在限購、限貸，以及房產(chǎn)稅浮出水面的背景下。為何調(diào)控如此之緊，房?jī)r(jià)卻不跌反漲？

房?jī)r(jià)不跌反漲

位于上海靜安區(qū)的靜安豪景，屬于這一區(qū)域中頗負(fù)盛名的樓盤之一。對(duì)該盤跟蹤許久的吳日前在詢問售樓處時(shí)發(fā)覺，尚未開盤的兩棟樓盤，對(duì)外報(bào)價(jià)已躍升至8萬元的單價(jià)水準(zhǔn)。

而去年剛剛完成交付的6號(hào)樓，于2007年推盤上市，該盤的“累計(jì)住宅合同均價(jià)”顯示為36190元/平方米。短短不到三年，價(jià)格漲了一倍多。

中房信公布的數(shù)據(jù)稱，截至2010年12月27日，上海各個(gè)環(huán)線新建商品住宅的套均總價(jià)分別為內(nèi)環(huán)內(nèi)651.6萬元、內(nèi)中環(huán)423.3萬元、中外環(huán)317.5萬元、外郊環(huán)215.9萬元、郊環(huán)外171.1萬元，環(huán)比分別上漲了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。

同樣，在安徽省馬鞍山市，上周前去購房的陳驚訝地發(fā)現(xiàn)，新開盤的房?jī)r(jià)比去年此時(shí)翻了一倍，但購房者極其踴躍，zui后開發(fā)商不得不采取了“按每套房排號(hào)”的方式，即購房者拿到的號(hào)僅能針對(duì)一套房子的購買權(quán)。舉例說，假如拿到的是第五號(hào)，必須企求前面四位購房者都不買這套房子，才有可能輪到自己買。

“現(xiàn)在調(diào)控力度是很大，但沒想到房?jī)r(jià)還漲得這么快，買房的人還這么多。”陳說。

一份由中原地產(chǎn)集團(tuán)提供的分析報(bào)告提及，2010年期間，一線城市新房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭在4月首輪調(diào)控后得到有效遏制，此后在小幅震蕩中維持平穩(wěn)。與一線城市相比，二三線城市的補(bǔ)漲勢(shì)頭則較為明顯。以津、渝、蓉、杭四大二線城市為例，去年全年新房成交均價(jià)同比漲幅均在25%以上。

“高鐵經(jīng)濟(jì)圈的誕生，使得各個(gè)城市之間的出行時(shí)間成本大為縮減。在長(zhǎng)三角區(qū)域，以房?jī)r(jià)高企的上海為核心，附近不少二三線城市還會(huì)有補(bǔ)漲空間。”一家房地產(chǎn)企業(yè)投資負(fù)責(zé)人稱，“尤其是在民間資本密集的區(qū)域，雖然政策對(duì)于投資需求有明顯抑制，但在缺乏更好投資渠道的前提下，不少購房者仍然不惜以較以往更高的杠桿成本來投資房產(chǎn)。”

政策引導(dǎo)理性購房

“未來調(diào)控應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，以樹立理性住房消費(fèi)理念。”北京中原地產(chǎn)研究中心分析師張大偉稱。他所指的，是市場(chǎng)需求方面不得不正視的另一個(gè)現(xiàn)象，即購房群體的“年輕化”態(tài)勢(shì)正日益明顯。“北京樓市的需求量體現(xiàn)方面較為凸顯的部分是，年輕人因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快而提前入市。”在北京，鏈家地產(chǎn)對(duì)外公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，北京購房者平均年齡已為27歲，這比發(fā)達(dá)國家早了10年。

國務(wù)院總理*表示，中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積在1998年為18.7平方米，2009年為30平方米；與此同時(shí)，中國城鎮(zhèn)人口比例在1991年為26.9%，2009年為46.6%。無論是在城鎮(zhèn)化速度還是在人均住房條件上，均有改善。與此同時(shí)，中國家庭自有住房擁有率已達(dá)到80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般發(fā)達(dá)國家水平。

張大偉認(rèn)為，2010年的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控，雖然對(duì)2009年價(jià)格過快上漲的勢(shì)頭有明顯抑制，但由于前期價(jià)格基礎(chǔ)已經(jīng)處于高位，因此導(dǎo)致漲價(jià)的值依然很大。而消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)漲價(jià)的直接感受依然很深刻。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，降低多套住房擁有率，擠壓空置房源以提供供應(yīng)量，可能會(huì)是今年市場(chǎng)政策調(diào)控的主要側(cè)重點(diǎn)。其中，在保障房體系方面的大力建設(shè)推進(jìn)，將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的重點(diǎn)所在。